Foto di Alex Vasey/Unsplash
Foto di Alex Vasey/Unsplash

Catasto: la riforma essenziale che qualcuno non vuole

In Italia i criteri per determinare il valore degli immobili sono fermi al 1989 e non tengono conto dei grandi cambiamenti avvenuti nei centri urbani: zone una volta degradate oggi sono di tendenza e chi vi risiede dovrebbe pagare più tasse. L'aggiornamento dei dati del catasto serve a garantire equità fiscale e a denunciare gli abusi, ma c'è chi osteggia la riforma sostenendo si tratti di una tassa patrimoniale

Marco Panzarella

Marco PanzarellaRedattore lavialibera

3 giugno 2022

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Perché la riforma del catasto accende gli animi ed è ostacolata da alcune forze politiche del Paese? Cosa cambierebbe davvero per i cittadini, sotto il profilo fiscale, qualora andasse in porto? Sono le due domande chiave per cercare di comprendere uno dei provvedimenti legislativi più attesi dell’anno, che divide maggioranza di governo e opinione pubblica.
L’obiettivo del legislatore è chiaro: riequilibrare un sistema sbilanciato attraverso un aggiornamento dei dati immobiliari e, in un secondo momento, modificare il sistema di tassazione. A riforma completata qualcuno pagherà meno imposte rispetto a oggi altri pagheranno di più. Ad esempio, chi negli ultimi trent’anni ha speculato acquistando in anticipo immobili in zone degradate ma in procinto di essere riqualificate. Case comprate per pochi denari che oggi valgono tanto.

In breve:

  • la revisione delle categorie catastali dovrebbe rideterminare la definizione delle categorie stesse, mantenendo la distinzione in ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle diverse utilizzazioni degli immobili
  • alla rendita catastale si aggiungerà un’ulteriore rendita “suscettibile di periodico aggiornamento”, calcolata in base ai metri quadrati, che tenga conto dei valori espressi dal mercato immobiliare
  • la mappatura di immobili e terreni consentirà immediatamente di individuare eventuali abusi e case fantasma, mai dichiarate al Fisco
  • le nuove informazioni raccolte potranno incidere sulla tassazione dal 1° giugno 2026
Le ultime modifiche delle tariffe che determinano la rendita catastale risalgono al 1989. Da allora il Paese ha subito profonde trasformazioni e zone “povere” sono diventate “ricche"

L’attuale catasto edilizio urbano – una sorta di inventario di tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale – è datato 1939 e l’ultima revisione delle tariffe d’estimo, che determinano la rendita catastale (il valore attribuito a ciascun fabbricato o terreno), risale ormai al 1989. Da allora nulla è cambiato, mentre il Paese ha subito profonde trasformazioni: zone all’epoca considerate “povere” sono diventate “ricche” e nel frattempo alcuni vecchi fabbricati si sono trasformati in residenze di lusso. Case di pregio che per l’Agenzia delle Entrate, con l’attuale classificazione, valgono meno dei palazzoni in cemento armato costruiti in periferia negli anni Sessanta e Settanta. Il valore catastale di un terreno o di un immobile, infatti, è un dato essenziale per determinare l’importo di Imu (Imposta municipale propria), tassa di successione, tassa di registro, Irpef sulla seconda casa e Isee. In sostanza, più è alta la rendita più imposte si pagano. La riforma, inserita nel disegno di legge di delega per la revisione del sistema fiscale, punta a mettere ordine scattando una fotografia reale del patrimonio immobiliare e intercettando abusi e “case fantasma”, mai registrate e quindi non tassabili. 

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Il fronte degli oppositori teme, però, un aumento delle imposte e torna a evocare lo spauracchio della “patrimoniale”. Dall’altra parte, il presidente del Consiglio Mario Draghi continua a rassicurare gli scettici “la riforma non porterà nessun incremento dell'imposizione fiscale degli immobili regolarmente accatastati, nessuno pagherà più tasse su questo”, e può contare sull’appoggio dell’Unione europea: di recente, infatti, la Commissione ha definito i valori catastali italiani “in gran parte obsoleti”, benedicendo di fatto il cambiamento. In realtà, leggendo il testo della riforma, fino al 2026 non dovrebbe cambiare nulla, a parte le denunce su abusi e case non censite. Dopo quella data, invece, potrebbe cambiare il sistema di tassazione e con tutta probabilità si assisterà a un nuovo scontro per mantenere lo status quo.

Come si calcola il valore di un edificio 

Ciascun edificio è identificato da una categoria catastale ordinaria o speciale e a loro volta le categorie ordinarie si compongono di più classi catastali. La categoria si riferisce alla tipologia dell’immobile; nel caso degli immobili residenziali, vi sono abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare, ecc. La classe, invece, esprime la capacità di produrre reddito di ciascun immobile (ad esempio consente di capire a quanto potrebbe essere affittato un alloggio) e tiene conto delle finiture, della distribuzione dei vani, della luminosità degli ambienti, del contesto in cui è ubicato l’immobile, di eventuali servizi presenti in zona, ecc.. 

Il fronte degli oppositori teme che dietro la riforma si celi una tassa patrimoniale

Moltiplicando la tariffa d’estimo associata alla categoria e alla classe dell’immobile per il numero dei vani si ottiene la rendita catastale. Il prodotto risultante moltiplicato per un coefficiente catastale (che varia a seconda della categoria) determina il valore catastale, il dato ultimo su cui calcolare le imposte. Sull’operazione che porta a determinare la rendita catastale, è utile ricordare che il dpr 23 marzo 1998 n.138 aveva previsto di sostituire i vani con i metri quadrati dell’immobile, rendendo il calcolo più veritiero. La superficie è stata progressivamente inserita nella visura, ad esempio per il calcolo dell’Imu, ma di base la rendita catastale è ancora calcolata sul numero dei vani. Ne consegue che, ai fini fiscali, tra una stanza che misura 15 mq e un’altra di 23 mq non vi è alcuna differenza

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Al di là dei calcoli, è evidente che un aggiornamento delle tariffe d’estimo andrebbe a influire sul valore catastale e quindi sul calcolo delle imposte. Ma non solo. Scomparendo la distinzione sulla tipologia di immobile (signorile, popolare, ecc.) e rientrando tutti nella stessa categoria “abitazioni”, il valore potrebbe non rispecchiare la rendita catastale. E così, un immobile in centro accatastato in categoria A/4, con rendita molto bassa, potrebbe avere un valore molto più alto di un immobile in categoria A/2 ubicato in periferia. Fra le altre cose, i proprietari degli appartamenti signorili che oggi non sono classificati come tali potrebbero pagare l’Imu per la prima casa. È anche vero che la nuova normativa per gli immobili di valore artistico-storico prevede una serie di riduzioni, che tengano conto delle spese di manutenzione e conservazione, più frequenti e costose rispetto a quelle che interessano gli immobili di più recente costruzione.

Oggi sono più di 2 milioni le porzioni di terreno non registrate, sulle quali sono stati costruiti oltre 1 milione di edifici

Altro punto saliente della riforma è la corretta registrazione dei terreni in base alla loro destinazione d’uso. Al momento sono più di 2 milioni le porzioni di terreno non registrate, sulle quali sono stati costruiti più di 1 milione di edifici. Attenzione però: se nelle aree urbane un terreno edificabile vale di più di uno agricolo, la situazione può ribaltarsi nelle zone a vocazione agricola (si pensi, ad esempio, alle Langhe, in Piemonte) dove un terreno da coltivare vale oro.

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Tutto rimandato al 2026

Come spesso accade in Italia, un provvedimento necessario (In molti Paesi europei le rendite sono rivalutate con periodicità regolare) che andrebbe approvato senza alcuna titubanza diventa occasione di scontro. Nel testo originario a preoccupare il fronte anti-riforma – la coalizione di centrodestra – era la considerazione che la norma potesse in realtà celare una sorta di tassa patrimoniale, ma sarebbe stato sufficiente leggere il documento per capire che tale ipotesi non ha alcun fondamento, almeno per il momento. Il comma 2 dell’articolo 6 dispone, infatti, che le informazioni raccolte durante la nuova mappatura “non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali né, comunque, per finalità fiscali”.

Fino al 2026 non si farà altro che aggiungere altre informazioni a quelle esistenti, l’invarianza del gettito è garantita dalla modifica delle aliquote impositive da applicare alle rendite e ai valori patrimoniali. Tradotto significa che la riforma dovrà riguardare esclusivamente la base imponibile su cui calcolare le imposte, senza interessare il gettito, ossia le entrate per lo Stato. A partire dal 2026, quando l’aggiornamento dovrebbe essere completato, si potranno avere delle modifiche, anche sostanziali, al sistema di tassazione.

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